En el año 1904
entró en vigencia el Código Civil de Nicaragua, en el Tomo II, Libro III,
Título XXV se regulan las disposiciones sobre el Registro Público y el
Reglamento del Registro Público anexo al código que fuera promulgado por el
Poder Legislativo, disposiciones legales inspiradas directamente en la Ley
Hipotecaria de España de 1861 y su reforma en 1869.
En año 1980,
por Decreto Ley de la Junta de Gobierno de Reconstrucción Nacional, la
institución del Registro Público se traslada bajo la dependencia del Ministerio
de Justicia por considerar del Poder Ejecutivo. Fue en el año 1990 cuando el
Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil recupera su estado
original de dependencia orgánica y administrativa al Poder Judicial.
FUNDAMENTO JURÍDICO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL
Uno
de los logros más significativos de la modernización registral nicaragüense es
la creación de la Ley N° 698, Ley General de Registros Públicos, aprobada el 27
de agosto del 2009 y publicado en La Gaceta Diario Oficial N° 239 del 17 de
diciembre del 2009. Esta ley tiene por objeto la creación, regulación,
organización, régimen administrativo, funcionamiento y procedimiento de los
Registros Públicos.
La Corte Suprema de Justicia (CSJ) de
Nicaragua emitió la circular donde establece algunas reformas de la Ley
anteriormente señalada, por ejemplo en la primera cláusula de la circular es
taxativa de los sujetos que puedan tener acceso a la información. La circular
limita la obtención de información a terceros sobre propiedades y sociedades
mercantiles, que siempre ha sido pública. Sólo un hecho podrán solicitar
información registrar inscrita: el titular del bien, el que lo adquiere, el que
demuestre interés en asegurar un derecho, el notario como apoderado de los
anteriores y las autoridades competentes. Definitivamente, con la nueva
circular se redujo la publicidad del registro
CONTRAVENCIÓN A LAS NORMAS JURÍDICAS
La Corte
Suprema de Justicia usurpó funciones de la Asamblea Nacional, única facultada
para reformar leyes. La presidenta del Poder Judicial no tiene facultades para
dictar un acuerdo que se oponga a una ley, esa misma circular no tiene efectos,
es nula.
En la misma circular, la Corte Suprema de
Justicia autoriza la inmovilización de cuenta registral y explica que los
ciudadanos podrán solicitar la no inscripción de transmisión y/o enajenación
(compra-venta, donación, entre otras figuras de transmisión) de bienes y
derechos por un plazo de un año y prorrogable a través de petición registral.
Esta medida viola el principio de la Prenda Universal de los bienes conocidos
en el Derecho Civil como el fenómeno jurídico que permite a todo acreedor
(prestamista) pedir judicialmente el cumplimiento de la obligación (deuda) por
medio de la afectación de todos los bienes embargados de su deudor, si este no
realiza un cumplimiento voluntario, perfecto, íntegro y oportuno de su
obligación. CONTENIDO EN MATERIA DE INSCRIPCIÓN
La materia y el territorio limitan
la competencia del Registro. Los bienes inmuebles y los derechos reales
constituidos sobre ellos, son la materia propia de nuestra publicidad
registral. El inmueble y los actos posteriores deben inscribirse en el Registro
de Jurisdicción a que pertenecen.
Para que se puedan registrar los
derechos inscribibles, es necesario que estén contenidos en una Escritura
Pública, ejecutoria o en otro documento autentico, expresamente autorizado por
la ley para este efecto.
En el Registro de la Propiedad se
inscribirán:
Los títulos de dominio sobre
inmuebles; los títulos en que se constituya, modifiquen los derechos de
usufructo, uso, habitación, servidumbre y anticresis; los títulos en que se
constituya, modifique o extinga el derecho de hipoteca; los títulos en que
conste el arrendamiento de inmuebles; el decreto judicial que declare
procedente el derecho legal de retención de inmuebles; la Escritura Pública en
que consta la promesa de vender un inmueble; el contrato de seguro cuando se
refiere a bienes raíces.
La lista anterior, se ha extraído de
los arts. 3541, 3942, 3951, 3957 C y 129 del R.R.P. El Registro también recibe
las transmisiones por causa de muerte y las anotaciones preventivas de que
tratan los arts. 3964 C. 29 del R.R.P y otros.
MARCO JURÍDICO
En la Ley N° 902 o Código Procesal
Civil, obviamente no dedica ningún título o capítulo en especial, sin embargo
la institución está explicita de forma dispersa en todo su articulado, más aun
en lo que corresponde a los embargo previos o durante el proceso para los
bienes que generan derechos reales.
La Ley Orgánica del Poder Judicial
lo consagra de forma más específica a las atribuciones de los registradores,
dice el arto. 187 LOPJ: los Registradores Públicos de la Propiedad Inmueble y
Mercantil están a cargo de los Registros Públicos establecidos en cada uno de
los Departamentos y Regiones Autónomas del país.
Esta institución para su efectivo
funcionamiento tiene una Ley de Registro Público y su Reglamento, en su arto. 1
RLRP dice el Registro de la Propiedad será público, como se dispone en el art.
3940 C. Art. 112 R.R.P.
Dentro de este marco jurídico han
emitido circulares en las que se han opuesto de forma parcial a cuerpos de ley
con rango superior, por ejemplo la controversial Circular de la Corte Suprema
de Justicia con fecha del nueve de octubre del año dos mil dieciocho. En esta
circular se expresan taxativamente los sujetos que puedan tener alcance a la
información del Registro, limitando una característica de éste como es la
publicidad.
ASPECTOS POSITIVOS DE LA DISPOSICIÓN
La Corte Suprema de Justicia trató
de justificar la legalidad de las medidas argumentando que el artículo 9.4 de
la Ley 698 “Ley General de los Registros Públicos”, le faculta… “emitir los
reglamentos de funcionamiento y administrativos de los Registros Públicos”.
La CSJ también reconoce que tanto la
Ley General de los Registros Públicos, como su reglamento contemplan la
“publicidad registral”. Según la cual toda persona o entidad podrá obtener
información del contenido de los asientos registrales. Sin embargo, alegan que por
esta disposición la CSJ ha recibido reiterados reclamos.
El único argumenta la Corte Suprema
de Justicia es que en vista al problema de que todas las personas tengan acceso
al Registro, se crea una arbitrariedad promueve el tráfico de influencias, que ya
se había superado en los registros públicos. Cuando no se tiene algo legal se
buscará la manera de conseguirlo y se cae en el viejo vicio del pago de coimas.
Los usuarios reconocen el avance que
tienen los registros públicos, su modernidad y agilización de trámites, pero
aseguran que estas nuevas medias empañan dichos avances.
La circular de la CSJ establece que
podrán solicitar información sobre bienes y derechos inscritos en el Registro
Público, únicamente “el titular registral, el adquirente de un bien no
inscrito, quien demuestre tener interés en asegurar un derecho; el notario en
calidad de apoderado de estos y la autoridad competente”.
La circular del 9 de octubre emitida
por la Corte Suprema de Justicia (CSJ), también establece que “los propietarios
podrán solicitar la no inscripción de transmisión y/o enajenación de sus bienes
y derechos, por un plazo de un año, prorrogable, a través de una solicitud al
registrador”.
ASPECTOS NEGATIVOS DE LA DISPOSICION
Por disposición que vuelve secreta
la información pública y entró en vigencia a partir del próximo 1 de noviembre
de 2018. La Corte Suprema de Justicia (CSJ) emitió una circular con la que prácticamente
reforma la Ley General de los Registros Públicos (Ley 698), facultad que solo
le corresponde a la Asamblea Nacional y que consiste en la que privan de
información a terceros sobre propiedades, cuando esta solicitud ha sido
pública.
Los usuarios del Registro Público de
la Propiedad y Mercantil de Managua están solicitando información registral de
propiedades, previo a la entrada en vigencia el próximo 1 de noviembre, de las
medidas arbitrarias que prohíben brindar información registral a terceros que no figuren dentro de los interesados que
expresa la disposición.
En derecho registral esta circular
ilegal les trae consecuencias nefastas a la seguridad jurídica de la propiedad
porque un cliente ya no estará seguro, por ejemplo de comprar una propiedad. La
libertad de gravamen no es suficiente para estar seguro de la inversión, el
vendedor te puede mostrar la historia registral del asiento que le conviene no
te dará a conocer toda la historia registral y nadie va a invertir a ciegas.
La Corte Suprema de Justicia y la
Comisión Especial de Registros, permiten mediante circular del 9 de octubre la
inmovilización de las cuentas registrales. Ambas medidas atentan contra la
seguridad jurídica del país, porque violentan el principio fundamental de esta
institución que es el acceso público a toda la información registrada en cuanto
a bienes inmuebles y sociedades.
La razón de ser del registro es la
publicidad, es decir que cualquier ciudadano pueda acceder a esa información en
cualquier momento, porque justamente eso es lo que da garantía de la legalidad
de un acto legal o registral.
Esta orientación es contraria al artículo 30
de la Ley General de Registro, el cual establece que “los Registradores
Auxiliares están facultados para autorizar la inscripción, suspensión o
denegación de los documentos presentados, firmar los asientos y extender
certificaciones registrales dentro de la competencia que se les haya asignado
en su acuerdo de nombramiento”.
"Por su naturaleza 'público' es
para todos, que todos tengamos la oportunidad de conocer la situación jurídica
de los diferentes inmuebles. A quién le pertenece o a quién perteneció, y no
restringir la publicidad a un determinado grupo de personas a criterio y
discreción del registrador”.
La CSJ se está extralimitando al
legislar a través de circulares cuando este tipo de cambios se debe hacer a
través de la Asamblea Nacional, que es el órgano facultado para reformar una
ley, acción que atenta contra la ley de acceso a la información. Eso es
negativo para las transacciones comerciales de los bienes inmuebles,
La circular también menciona la
inmovilización de cuenta registral que los propietarios podrán solicitar la no
inscripción de transmisión y/o enajenación (compra, venta, donación, entre
otras figuras de transmisión) de sus bienes y derechos, por un plazo de un año
prorrogable.
La movilización de la cuenta
registral no impide que se efectúen inscripciones, anotaciones o cancelaciones
por mandato judicial o autoridad competente, explica la circular.
➯CIRCULAR DE REGISTRO PÚBLICO 09/OCT/2018 EN PDF
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